史上最艱難的生存潮中 這家房企抗住了

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天然古早味66有機蘆筍汁 ( 6入組)https://www.xinseoguide.com/171695-18/20220413080000/image_0.jpg台中弱電工程

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龍湖

上個月,是上市房企的財報季。


往年的財報季,上市房企都爭先恐後的曬業績秀肌肉。


——大家穿西服打領帶,把頭髮反梳成大人模樣,對着鏡頭豎起一個大大的大拇指。


今年的財報季,有點冷清。先後有房企交不出去年的“答卷”,宣佈延發年報。


——他們說,是因為審計師不簽字。


而延發年報、審計師不在年報上簽字的房企,卻又恰恰都是“深陷流動性危機”的房企。


——審計師為什麼不在他們的年報上簽字?是不想簽?還是不敢簽?


2021年,上市房企遭遇了一場史上最艱難的生存考驗,購房者也遭遇了一場史上最焦灼的交房考驗。


每天后台問的最多的一個問題就是:這家房企有沒有問題,會不會暴雷?


這個問題的答案,就藏在年報季中,就藏在各家房企的年報里。



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我看完了所有上市房企的年報,終於可以負責任的告訴大家:


史上最強暴雷潮中,龍湖抗住了。


抗住了意味着什麼?發展良好,現金充裕,不會出現違約暴雷風險。


我先帶着大家來看看龍湖的基本面。


1、龍湖是TOP10房企中唯二的兩家業績正增長的民營房企。


下麵這張圖,是2021年的TOP10房企業績。


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TOP10中,業績正增長的房企一共有6家,國央企占了4家。


龍湖,是其中唯二的民營房企。


2、龍湖連續6年保持“三道紅線”的綠檔水平。


截止2021年底——


現金短債比達到6.11倍,全行業最高;龍湖凈負債率下降至46.7%,創6年新低;剔除預收款後的資產負債率為67.4%,遠低於紅線。


這已經是龍湖連續保持“三道紅線全綠”的第6年。


自去年下半年開始,內地房企的“美元債”不斷暴雷,造成國際三大評級機構不斷下調內資房企的“信用評級”。僅去年10月份,穆迪就數次下調了29家內資房企的信用評級。


而龍湖成為中國唯一一個


——獲得國際三大評級機構全“投資級”的民營房企。


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3、平均借貸成本4.14%,幾乎全行業最低。


如何去評價一家企業的基本財務狀況是好或是壞?


有兩個很簡單的指標:平均賬期和融資成本


平均賬期越長,融資成本越低,說明資本市場越信任你,越敢把錢以極低的成本,借給你極長的時間。


自2016年,龍湖的平均賬期就在持續拉長,融資成本就在持續降低。


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截止2022年3月,龍湖平均賬期拉長到6.3年,融資成本為4.14%,為歷史最低。


6.3年的賬期,4.14%的融資成本,意味着什麼?


財務成本媲美央企,至少比行業平均成本低2%以上。


把以上龍湖的基本面數據放在一起, 你會發現在艱難的2021年,龍湖幾乎是


——頭部上市房企中,唯一“不僅保持業績正增長,且能在控制負債的前提下保持業績正增長”的房企。


龍湖年報發出來後,我的朋友圈中至少有三個人說出同樣的一句話。


——龍湖這份年報,不知羡煞多少同行。



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龍湖變得越來越像“一個生意人”。


過去的一年,龍湖最耀眼的數據反而不是我們前面所提到的那些,反而是我接下來所提到的。


吳亞軍和龍湖想說而未說的話,都藏在這些數據中。


1、龍湖的商業,遠比想象中的要賺錢。


22年前,龍湖正式進軍商業。


22年後,你會發現龍湖越來越懂商業,越來越會玩商業。


舉個例子吧。


截止目前,杭州一共開業了6座龍湖天街。6座天街,個個不同。


——個個都與杭州的城市肌理相浸潤,進而散髮出迥異的氣質與氛圍。


比如,杭州濱江天街,承襲了“國際濱江”一貫的時尚和先鋒。


在這裡,你看到的是“時尚、國際化和先鋒感”的杭州——


它連續兩年保持30%的品牌汰換,以引入更多網紅潮牌和區域首店。比如,首個DIOR全國最新形象精品店;


它連續多年保持高頻的先鋒藝術活動和秀展,貼近與年輕和時尚相關的一切元素。比如,泡泡瑪特十周年“天生愛玩”。


它依托周邊電商網紅的聚集優勢,與無憂傳媒和嘉尚傳媒等兩大MCN巨頭合作,成為首批玩線上直播的線下商場。


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又比如,杭州西溪天街,與西溪濕地的文藝氣息相互浸潤。


在這裡,你看到的是“文學、藝術、文藝和傳統”的杭州——

它把朱炳仁銅和萬事利絲巾等諸多杭州知名老字號,都裝了進來;


再時不時搞個非遺傳承計劃,聯合故宮搞個“西洋鏡里的故宮主題展”等諸多帶着濃重本土文藝印記的主題活動;


甚至還聯名喜馬拉雅,創建了首個城市書房和有聲文化空間,直接把文藝氣息拉滿。


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人都說,最好的商業是與周邊消費客群相匹配,與城市文化特質相融合。


而杭州龍湖天街,不僅做到了與杭州文化特質相融合,甚至做到了——


每座天街,都分別與杭州的每個側影相浸潤、相輝映。


濱江天街,輝映的是國際杭州;西溪天街,輝映的是文化杭州;金沙天街,輝映的是都市杭州;即將在今年5月份開業的吾角天街,輝映的是年輕杭州……


22年成長,龍湖越來越懂商業,越來越有商業龍頭的模樣。


——截止2021年底,即便受疫情影響,龍湖全國已開業商場的銷售額和客流依舊實現20%以上的增幅。商業租金收入81.5億,增長40%。全國商場出租率,達到97.2%


其中,前面所提到的杭州濱江天街,超20個零售品牌和35個餐飲品牌達成千萬銷售業績,CGV影城全年營業額超2000萬。


經常只是星星之火的龍湖商業,因為網格化佈局和TOD加持,被龍湖玩成了對抗周期的利器。


2、燒錢的長租公寓,去年開始賺錢了。


五年前,長租公寓的風口吹起,無數家房企沖殺進來。


五年後,仍留在場中的寥寥無幾。走的走,暴雷的暴雷。


此前,大碗因為要租宿舍,我在杭州連續看了無數個長租公寓。


——說實話,龍湖做的最好,也走的最遠。


租賃住房這條賽道上,龍湖竟然做瞭如此多的嘗試和創新。而這些創新足以證明,龍湖是在認認真真做事。


在龍湖手中,長租公寓也有了產品線。


龍湖冠寓,一共拉出來四條產品線:豆豆、松果、核桃和花生


“豆豆”對應的是城市務工的基礎服務者,提供“集宿式床位(4~6人間)”;


“松果”對應的是城市新青年和新市民,提供“單間式公寓(開間/一居)”;


“核桃”對應的是精英人群,提供“套間式高端公寓(套房/一居/兩居)”;


“花生”對應的是城市大家庭,提供“多房間”。


此前,我看的就是杭州東城明石國際公寓的冠寓“核桃”。


說實話,已經不太像傳統的公寓,而更像住宅——


50多㎡的面積,雙陽臺、獨立客廳、獨立卧室套房、獨立廚房,甚至還有一個獨立的小餐桌……


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有了這四條產品線——


每一個進入城市的個體,都有了駐足於此的“空間”。


外來務工者,有了一張床;新市民,有了一間房;新家庭,有了一套房;大家庭,有了一個社區。


在龍湖手中,長租公寓也有了豐滿的體驗。


冠寓APP里,有一個“GOYOO星球”的社區空間,每一個租客都身在其中。


他們在GOYOO星球生態空間里,組織並串聯起一場場社群活動:


有時是在冠寓健身房做場瑜伽指導,有時是在公共空間分享同時空音樂會,有時是線下乾一場英雄聯盟,還有時是集體參加一場龍湖組織的公益活動。


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——2021年,全國冠寓租戶集體參與由龍湖公益基金會組織的“紫唇挑戰賽”關愛心臟病兒童活動。


從某種意義上來說:


龍湖的冠寓是給“初次進入這座城市的年輕人”,營造了一個溫暖而明亮的節點。


有了這個節點,年輕人得以留在這座城市。有了這個節點,年輕人得以融入這座城市。


去拼搏,去分享、去讓閃閃發亮的青春碰撞!去以年輕人的視角感染這座城市!


5年成長,龍湖越來越懂年輕人,越來越懂長租公寓。


——截止2021年底,冠寓開業10.6萬間,整體出租率92.9%,首年實現盈利。


前面我們提到的“核桃”,開業沒多久,出租率就穩定在95%以上。


進場長租公寓的房企中,龍湖成為首批實現正向盈利的企業。


3、龍湖的產業地產,越來越有模有樣。


半年前,大碗的辦公室租約到期了,考慮換個辦公場地。


我去看了龍湖在杭州做的一個創新型辦公:龍湖杭州西溪藍海引擎


說實話,我很喜歡。


——它區別於絕大多數的寫字樓和產業園,有驚艷感,十足的驚艷感。


比如,它很通透,沒有傳統辦公空間逼仄和壓抑。


下麵這張圖,是它的空間平面圖。


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它與傳統辦公空間最大的不同就是,有大量的公共空間。


這些公共空間落地到現實中,就是以下這些通透明亮的功能區——


開放式咖啡廳、休息區、接待區、交流區、階梯空間……


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又比如,它很全能,足以滿足絕大多數的商務辦公需求。


剛性的辦公空間,屬於獨立的租客。


而非剛性的功能空間,被搬移到公區,並高標準的配建,由全體租客共享。


比如,共享會議室、共享休息區、共享餐廳和共享接待區……全部配齊。


甚至,針對電CALL業務較多的銷售類企業,還在公共區域,專門配備了獨立電話亭。


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由此一來,企業租戶既高標準的保證了基本功能,又降低了租金成本。


再比如,它很龍湖,能滿足其他商辦物業無法滿足的功能。


龍湖杭州西溪藍海引擎,屬於天街上蓋的創新型辦公。


設計之初,就直接與龍湖杭州西溪天街打通,獨立電梯下樓就是商場。商務宴請、中午簡餐和下班購物,原地就能解決。


企業進駐之後,龍湖還將申請針對產業孵化的諸多扶持政策,比如房租補貼和稅費補貼等等。


2017年,龍湖進入產業地產。5年成長,龍湖越來越懂企業,越來越懂產業地產。


曾經只是配建的寫字樓,正被龍湖運營成一座座與城市共生的企業搖籃。


今年,是龍湖進入浙江的第13個年頭。


以上舉的這些例子,都是龍湖入浙13年踩下的一個個腳印。


沿着這些腳印走過去,你會發現——


龍湖越來越不像是一個住宅開發商,而更像是一個細水長流的生意人。


對,一個做空間服務的生意人。


對於房地產來說,“生意人”是個褒義詞。


生意人講究的是什麼?


誠信經營、細水長流、兢兢業業、通過利他來完成利我。


自2014年開始,地產開發這門生意越來越不像生意,而像是一場“快周轉”金融游戲。


——借錢-拿地-擴規模-業績好-借更多的錢-拿更多的地……


這叫生意麽?


這不叫生意,這叫資本游戲。


反觀龍湖,你會發現它更講究經營、更講究運營、更講究細水長流,更講究做生意——


天街,是做消費空間服務的生意;冠寓,是做青年人空間服務的生意;藍海引擎,是做企業空間服務的生意……


繼續反觀龍湖的財報,你會發現它更像一個生意人——


負債率在慢慢減少,財務面持續穩定;


銷售的底色在慢慢減少,服務的底色愈來愈濃;


傳統開發的營收占比在慢慢減少,自持運營的營收占比在慢慢提高。


龍湖在回歸客戶需求,在回歸生意本身。


通過天街,讓消費者過的更好;通過冠寓空間服務,讓剛進入城市的年輕人過的更好;通過藍海引擎,讓企業活的更好;通過一個個住宅項目,讓業主住的更好……通過利他,完成利我。


——把消費者、年輕人、企業和業主服務好了,自己就賺錢了。



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大碗成立近兩年,很少單獨去寫一家房企。


——即便寫,也是提醒風險和負面。


當我看到龍湖的財報後,忽然就想起了近兩年與龍湖的種種交集,就很想去給龍湖寫篇稿子。


——不為別的,就覺得這樣一家“慢下來、做生意”的企業值得。


她值得所有房企去學習,也值得被更多人看到。


這些年,龍湖的變化太大。


十年前,提起龍湖,第一個能想到的是“園林很好、五維景觀”。


五年前,提起龍湖,第一個想到或許是“龍湖天街,好逛好吃”。


到去年,提起龍湖,第一個想到的應該是“綠檔房企、安全健康”。


在今年,提起龍湖,我們可能會忽略了“它還是一家開發商”的身份。


龍湖未來會成長什麼樣子?


我不知道。


前段時間,龍湖倒是提出了她關於未來的品牌新主張:至善龍湖、與城共進。


我喜歡最後的四個字“與城共進”。


別的城市,我不好說。


但龍湖入浙13年,起碼讓我看到了她在這片土地上做到了“與城共進”。


——她浸潤在杭州的肌理里,浸潤在這座城市的脈搏中,與它一起跳動了整整13年。


通過6座天街、24個冠寓、2個藍海引擎和一座座住宅……這座城市裡的大多數人,都慢慢與龍湖建立了一種連接。


——一種溫情、成長和共生的連接。


自從進入這個行業以來,我對於這個行業里的女性創業,天然帶着一重敬意和略帶偏心的喜歡。比如龍湖的吳亞軍女士。


我敬重她們能在野蠻生長的地產業生存,不易。


與此同時,我也喜歡她們在“風裡來雨里去”之中,給這個野蠻生長的行業帶來一股女性特有的——


耐心與溫情。








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